Покупка первого жилья – дело сложное и ответственное. Если покупатель тщательно не проделает «домашнюю работу», он может оказаться в ловушке «чисто английских» тонкостей, таких как разделение форм владения недвижимостью на лизхолд и фрихолд.
Согласно докладу парламентского комитета по жилищным вопросам, 100,000 британцев, которые в свое время не учли эту деталь при покупке дома, стали жертвами несправедливых контрактов, в том числе обязывающих их платить грабительскую земельную ренту.
В целом, по оценкам правительства, в данный момент в Британии насчитывается 4,2 млн домов и квартир на основе лизхолда.
Рассказываем о 8 основных моментах, которые важно продумать, прежде чем отправиться на «охоту» за квартирой мечты:
Каковы ваши финансовые возможности и ограничения?
Как отмечает ресурс This is money, многие покупатели первого жилья ставят телегу впереди лошади и приступают к поиску квартиры, толком не рассчитав свой бюджет. Часто итогом таких поисков становится жестокое разочарование. Эксперты советуют не полагаться на свой «внутренний ценник» и предварительно учесть все возможные затраты, включая гербовый сбор и юридические услуги.
У вас есть ипотека?
Если ваша первая мысль будет о бюджете, который вы можете себе позволить, то вторая определенно должна быть об ипотеке. Это не самая приятная, но необходимая часть процесса покупки квартиры.
Максимальная сумма кредита будет зависеть от нескольких факторов – от вашей кредитной истории до первоначального взноса и ежегодной зарплаты. Банки и кредитные организации могут выдавать жилищные кредиты, в 4,5 раза превышающие ваш заработок, но они обязательно будут брать в расчет ваши регулярные расходы и задолженность.
Размер ипотеки также зависит от суммы первоначального взноса – чем она больше, тем выгоднее ставки. Например, Barclays выдает кредиты на пять лет с фиксированной ставкой, составляющей 1,94 %, тем, кто может позволить себе первоначальный взнос в 20 % от стоимости недвижимости. Как правило, первоначальные взносы на покупку квартиры в новостройке составляют как минимум 15 %, - отмечает This is money.
Вы сможете ежемесячно выплачивать взятый кредит?
Ваш кредитор обязан проинформировать вас о сумме ежемесячных выплат по кредиту и убедиться, что вы можете себе их позволить.
На какой период заключается договор на основе лизхолда?
Чаще всего квартиры в Британии продаются на основе лизхолда. По сути жилое помещение и само здание, включая стены, пол и потолки, принадлежат владельцу-фрихолдеру, который является вашим арендодателем.
Покупая недвижимость на основе лизхолда, вы не становитесь её полноправным владельцем, а лишь приобретаете исключительное право пользования жилым помещением в течение определенного количества лет. Обычно такие договоры аренды долгосрочные и могут заключаться на срок от 125 до 999 лет.
Как правило, банки и кредитные организации не дают кредиты на покупку жилья на основе лизхолда с договором аренды на срок менее 70 лет.
«Подвох» лизхолда заключается в том, что в зависимости от договора фрихолдер может брать с вас сервисные платежи и так называемую земельную ренту (ground rent) – от нескольких десятков и сотен до нескольких тысяч фунтов в год.
Покупатели лизхолда часто жалуются на то, что фрихолдеры взимают с них большие деньги за простое разрешение что-нибудь поменять или отремонтировать в доме - например, желание поменять окна может обойтись в сотни фунтов. Условия договора покупки на основе лизхолда бывают очень разными, но их объединяет главное - их потом очень трудно оспорить или изменить.
Показателен скандал вокруг строительной компании Taylor Wimpey, одной из крупнейших в Великобритании, который разразился в 2017 году. Между 2007 и 2011 годами компания заключала с лизхолдерами контракты с условием, что земельная рента фрихолдерам должна удваиваться каждые 10 лет.
Кроме того, новостройки, которые продавались на основе лизхолда, было потом очень трудно продать. Впоследствии Taylor Wimpey извинилась перед лизхолдерами и предложила компенсации, но это далеко не единственная компания, которая грешит подобной практикой.
Кто мой фрихолдер?
Разузнайте как можно больше о владельце-фрихолдере – скажем, это большая компания, которая постоянно контактирует с лизхолдерами, или какой-нибудь «человек-загадка международного масштаба», до которого трудно достучаться? Например, если это возможно, не будет лишним поинтересоваться, что другие лизхолдеры думают о своем арендодателе.
Как я общаюсь с агентом по недвижимости?
Желательно как можно больше разговаривать со своим агентом по электронной почте, чтобы все было зафиксировано в письменной форме, и вы потом всегда могли вернуться к этой информации.
Какими будут сервисные платежи?
Фрихолдеры или арендодатели могут взимать с лизхолдеров сервисные платежи. Эти платежи идут на обслуживание здания – например, на благоустройство территории и страховку. Их сумма может значительно варьироваться, поэтому очень важно прояснить вопрос о размере ежемесячных выплат заранее.
Какой будет земельная рента?
Как видно из примера с компанией Taylor Wimpey, земельная рента может застать лизхолдеров врасплох. Например, она может начинаться с каких-нибудь £100 фунтов в год, а потом увеличиваться на протяжении аренды.
